Die Begrenzung der Grundsteuer erstattet nicht den gesamten Betrag, der über der Schwelle von 50 % des Einkommens liegt. Bei der Berechnung wird eine Korrektur für die seit 2011 von den Kommunen beschlossenen Hebesatzerhöhungen berücksichtigt, wodurch die tatsächliche Steuerermäßigung geringer ausfällt. Wer diesen Mechanismus kennt, kann den erstattungsfähigen Betrag realistischer einschätzen.
Korrektur der kommunalen Hebesätze: Die Berechnung, die den meisten Steuerpflichtigen nicht bekannt ist
Das Prinzip scheint einfach: Übersteigt die Grundsteuer 50 % des Einkommens, erstattet der Staat die Differenz. In der Praxis gleicht die Steuerermäßigung einen Teil der nach 2011 von den Kommunen beschlossenen Hebesatzerhöhungen aus. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass der Staat allein die Kosten lokaler Steuerentscheidungen trägt.
Konkret wird berechnet, wie hoch die Steuer bei Anwendung der Referenzhebesätze von 2011 gewesen wäre. Nur der auf dieser rekonstruierten Grundlage berechnete übersteigende Betrag berechtigt zu einer Steuerermäßigung. Hat Ihre Gemeinde ihre Hebesätze seitdem deutlich erhöht, kann die Differenz zwischen der erwarteten und der tatsächlich gewährten Steuerermäßigung erheblich sein.
Diese Korrektur erklärt, warum zwei Steuerpflichtige mit demselben steuerlichen Referenzeinkommen und derselben Bruttosteuer je nach Wohnort unterschiedlich hohe Erstattungen erhalten. Eigentümer in Gemeinden, die ihre Hebesätze seit 2011 nur geringfügig angehoben haben, profitieren systembedingt stärker von der Regelung.
Für die Begrenzung berücksichtigte Steuer: Was in die Berechnung einfließt und was weiterhin zu zahlen ist
Häufig herrscht Unklarheit darüber, welche Steuerbeträge berücksichtigt werden. Die für die Begrenzung der Grundsteuer maßgebliche Steuer umfasst die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke, Zusatzsteuern und Verwaltungsgebühren. Die Müllabfuhrgebühr (TEOM) ist darin nicht enthalten.
Die TEOM ist weiterhin in voller Höhe zu zahlen, unabhängig von der Höhe des Einkommens des Steuerpflichtigen. Auf manchen Steuerbescheiden macht die TEOM einen erheblichen Anteil des Gesamtbetrags aus. Eigentümer können daher trotz einer Steuerermäßigung eine hohe Rechnung behalten, wenn die örtliche TEOM hoch ist.
Wir empfehlen, die beiden Positionen auf dem Bescheid vor jeder Reklamation stets getrennt zu betrachten: auf der einen Seite die für die Begrenzung berücksichtigte Steuer, auf der anderen die TEOM. Diese Unterscheidung ist für die Berechnung der Steuerermäßigung entscheidend und verhindert Reklamationen auf falscher Grundlage.
Für die Begrenzung der Grundsteuer maßgebliches Einkommen: Diese Korrekturen sollten Sie einplanen
Das auf dem Steuerbescheid ausgewiesene steuerliche Referenzeinkommen (RFR) entspricht nicht immer dem Einkommen, das bei der Berechnung der Begrenzung zugrunde gelegt wird. Das Gesetz sieht besondere Korrekturen vor.
Bestimmte steuerfreie oder einer Abgeltungssteuer unterliegende Einkünfte werden in die Berechnungsgrundlage einbezogen. Auch steuerliche Freibeträge können unberücksichtigt bleiben. Das angesetzte Einkommen liegt daher in der Regel über dem unbereinigten RFR, wodurch sich die Steuerermäßigung entsprechend verringert.
Getrennte Steuerhaushalte, die dieselbe Wohnung bewohnen
Bewohnen mehrere Personen aus unterschiedlichen Steuerhaushalten dieselbe Wohnung, können ihre Einkommen zusammengerechnet werden, um die Anspruchsberechtigung zu bestimmen. Bei einem Eigentümer, der ein volljähriges Kind beherbergt, das einem anderen Steuerhaushalt zugeordnet ist, kann sich das berücksichtigte Einkommen erhöhen und dadurch die Anspruchsgrenze überschreiten.
Die RFR-Grenzwerte für 2026 liegen bei 30 083 Euro für den ersten Familienquotienten-Anteil. Für den ersten zusätzlichen halben Anteil kommen 7 029 Euro hinzu, ab dem zweiten zusätzlichen halben Anteil jeweils 5 533 Euro.
Kumulative Voraussetzungen für die Steuerermäßigung: Drei Hürden müssen genommen werden
Die Regelung setzt drei Bedingungen voraus, die gleichzeitig erfüllt sein müssen:
- Die betreffende Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Eigentümers sein. Mietobjekte, Zweitwohnsitze und leer stehende Wohnungen sind von der Regelung ausgeschlossen.
- Der Steuerpflichtige darf im Vorjahr nicht der Immobilienvermögensteuer (IFI) unterlegen haben. Damit sind Immobilienvermögen ausgeschlossen, die den Schwellenwert für die IFI überschreiten.
- Das korrigierte steuerliche Referenzeinkommen des Haushalts darf die oben genannten Grenzwerte nicht überschreiten. Bereits eine Überschreitung um einen Euro führt zum vollständigen Verlust des Anspruchs auf die Begrenzung.
Das Fehlen einer gleitenden Staffelung ist eine strukturelle Schwäche der Regelung. Überschreitet das RFR eines Steuerpflichtigen den Grenzwert um einige Dutzend Euro, entfällt die gesamte Steuerermäßigung, ohne dass eine anteilige Anpassung erfolgt.
Reklamation und Zahlung: Fristen und Zahlungsaufschub, die Sie kennen sollten
Die Steuerermäßigung wird niemals automatisch gewährt. Nach Erhalt des Steuerbescheids und Zahlung der Steuer muss der Eigentümer bei der Finanzverwaltung eine Reklamation einreichen. Dafür ist das Formular Cerfa 14770 (2041-DPTF-SD) zu verwenden.
Die Einreichung der Reklamation setzt die Zahlungspflicht zum Fälligkeitstermin nicht aus. Ein Zahlungsaufschub kann beantragt werden, muss jedoch gesondert und ausdrücklich beantragt werden. Wird kein Zahlungsaufschub gewährt, drohen bei Nichtzahlung bis zum Fälligkeitstermin Zuschläge.
Wird die Steuerermäßigung nach der Zahlung gewährt, wird der zu viel gezahlte Betrag erstattet; außerdem besteht Anspruch auf Verzugszinsen.
Wichtige Punkte bei der Reklamation
- Prüfen Sie, ob das von der Finanzverwaltung angesetzte RFR tatsächlich dem korrigierten RFR und nicht dem unbereinigten RFR auf dem Steuerbescheid entspricht.
- Bewahren Sie die detaillierte Berechnung der berücksichtigungsfähigen Steuer (ohne TEOM) auf, um einen möglichen Ablehnungsbescheid anfechten zu können.
- Reichen Sie die Reklamation innerhalb der gesetzlichen Frist ein. Diese beginnt mit der Einziehung des Steuerbetrags gemäß Bescheid.
Die Begrenzung der Grundsteuer ist für Eigentümer mit geringem Einkommen nach wie vor eine wirksame Entlastungsmöglichkeit. Wie hoch die tatsächliche Ersparnis ausfällt, hängt jedoch von Faktoren ab, die der Steuerpflichtige nicht beeinflussen kann: der Hebesatzpolitik der Gemeinde, der Zusammensetzung des Haushalts, der die Wohnung bewohnt, und der Höhe der örtlichen TEOM. Wenn Sie die berücksichtigungsfähige Steuer von der TEOM trennen und das korrigierte RFR neu berechnen, können Sie den zu erwartenden Vorteil vor jedem Schritt genau einschätzen und vermeiden unangenehme Überraschungen, wenn die Antwort der Finanzverwaltung eintrifft.
