Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, sein Erspartes in eine SCPI zu investieren oder ein Projekt über Crowdfunding zu finanzieren: Immobilieninvestitionen beschränken sich nicht mehr auf eine einzige Formel. Der Markt von 2024 hat die Karten neu gemischt, mit kürzeren Chancenfenstern und einer erhöhten Volatilität der Transaktionsvolumina. Seine Strategie für Immobilieninvestitionen an diesen Kontext anzupassen, erfordert ein präzises Verständnis darüber, wo man jeden Euro anlegen sollte und warum.
Multi-Asset-Allokation: Rendite und Risiko zwischen SCPI, Crowdfunding und direktem Kauf vergleichen
Haben Sie schon bemerkt, dass die meisten Leitfäden über Immobilieninvestitionen so sprechen, als gäbe es nur eine einzige Möglichkeit? In Wirklichkeit existieren drei Vehikel mit sehr unterschiedlichen Risikoprofilen.
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Der direkte Kauf bleibt der bekannteste. Sie kaufen eine Immobilie, vermieten sie und erhalten Mieteinnahmen. Die Rendite hängt vom Kaufpreis, der Lage und der Mietverwaltung ab. Die Kehrseite: ein hoher Einstiegspreis, Notarkosten und eine geringe Liquidität (der Verkauf dauert seine Zeit).
Die Rendite-SCPIs bieten im Durchschnitt zwischen 4,3 % und 4,5 % brutto, basierend auf den von Mon Cercle Immo zusammengestellten Daten. Sie ermöglichen es, zu investieren, ohne sich um Mieter oder Renovierungsarbeiten kümmern zu müssen. Das Kapital wird auf mehrere Immobilien verteilt, was das Risiko von Leerständen verringert. Andererseits reduzieren die Zeichnungsgebühren und die Besteuerung der Mieteinnahmen die Nettorendite.
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Das Immobilien-Crowdfunding weist deutlich höhere Bruttorenditen auf, oft über 8 %. Diese Zahl zieht an, spiegelt jedoch ein höheres Risiko wider: Das Kapital ist während der Projektdauer gebunden, und ein Ausfall des Entwicklers kann zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust führen. Um von diesen Unterschieden zu profitieren, ist es möglich, die Website Conseil Invest zu entdecken, die die möglichen Arbitragen zwischen diesen Vehikeln detailliert.
Die robusteste Strategie im Jahr 2024 besteht darin, sein Kapital auf mindestens zwei Anlagen zu verteilen, anstatt alles auf eine einzige Immobilie zu konzentrieren. Ein einfaches Beispiel: Den Großteil in SCPI für Regelmäßigkeit anlegen und einen Teil in Crowdfunding, um die Gesamtrendite zu steigern.
Thermische Passivhäuser und DPE: Eine regulatorische Einschränkung in einen Rentabilitätshebel verwandeln
Die schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung von Wohnungen mit niedriger Energieeffizienz verändern die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen. Eine Immobilie, die im DPE mit F oder G eingestuft ist, kann bald nicht mehr ohne vorherige Renovierung vermietet werden.
Was viele als Hemmnis wahrnehmen, stellt einen Verhandlungsspielraum beim Kauf dar. Thermische Passivhäuser werden zu deutlich niedrigeren Preisen als der Rest des Marktes gehandelt. Der Preisunterschied ermöglicht es, eine energetische Renovierung zu finanzieren und gleichzeitig unter der angestrebten Rentabilitätsgrenze zu bleiben.
Der Mechanismus funktioniert in drei Schritten:
- Erwerben Sie eine schlecht eingestufte Immobilie im DPE, indem Sie den Preis nach unten verhandeln, aufgrund der Renovierungspflicht, die auf dem Verkäufer lastet
- Führen Sie die Renovierungsarbeiten (Dämmung, Austausch des Heizsystems) durch, indem Sie Hilfen wie MaPrimeRénov’ in Anspruch nehmen, deren Beträge die Regierung erhöht hat
- Vermieten Sie die Immobilie erneut mit einem verbesserten DPE, was eine höhere Miete erlaubt und Mieter anzieht, die auf die Energiekosten achten
Die endgültige Rentabilität hängt von den tatsächlichen Renovierungskosten im Verhältnis zum erzielten Preisnachlass ab. Wenn der Nachlass mindestens zwei Drittel des Renovierungsbudgets abdeckt, generiert die Maßnahme sofort einen Nettovermögenswert bei der Wiedervermietung.
Volatilität des Immobilienmarktes im Jahr 2024: Den Kaufzeitpunkt anpassen
Die Daten von JLL zum französischen Wohnungsmarkt zeigen, dass die Transaktionsvolumina sprunghaft schwanken, mit kürzeren Zeitfenstern als zuvor. Auf den “richtigen Zeitpunkt” zum Kauf zu warten, erfordert die Überwachung von zwei konkreten Indikatoren.
Der erste ist die Entwicklung der Kreditnehmerzinsen. Nach dem markanten Anstieg in den Vorjahren hat eine Stabilisierung eingesetzt. Jeder Rückgang, selbst ein bescheidener, des durchschnittlichen Zinssatzes über 20 Jahre verändert die Kreditaufnahmefähigkeit um mehrere Tausend Euro. Die Simulation der Finanzierung jedes Quartal ermöglicht es, den Zeitpunkt zu erkennen, an dem das Verhältnis von monatlicher Rate zu erwarteter Miete zugunsten des Investors kippt.
Der zweite Indikator ist der Bestand an verfügbaren Immobilien in der angestrebten Region. Wenn die Anzahl der Angebote steigt, ohne dass die Preise fallen, absorbiert der Markt weiterhin die Nachfrage. Wenn der Bestand anwächst und die Verkaufsfristen sich verlängern, erweitert sich der Verhandlungsspielraum.
Warum ist dieser Zeitrahmen so wichtig? Weil im Jahr 2024 eine Verzögerung von einigen Monaten bei der Unterzeichnung mehrere Rentabilitätspunkte über die gesamte Haltedauer der Immobilie darstellen kann.
Besteuerung von Immobilieninvestitionen: Wählen Sie von Anfang an das richtige Regime
Die Wahl des Steuermodells beeinflusst die Nettorendite Ihrer Investition oft mehr als die Miete selbst. Zwei Hauptoptionen stehen dem Investor bei der unmöblierten Vermietung zur Verfügung: das Mikrofon und das reale Regime.
Das Mikrofon wendet einen Pauschalabzug auf die Mieteinnahmen an. Es eignet sich für einfache Situationen ohne Renovierungen oder hohe Kosten. Das reale Regime ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten (Zinsen, Renovierungsarbeiten, Versicherung, Verwaltung) von den Mieteinnahmen abzuziehen. Wenn die Kosten den Pauschalabzug übersteigen, reduziert das reale Regime die Besteuerung der erhaltenen Mieten erheblich.
Für die möblierte Vermietung bietet der Status LMNP (nicht-professioneller Vermieter) einen Mechanismus zur bilanziellen Abschreibung der Immobilie. Dieser Mechanismus senkt das steuerliche Ergebnis, ohne dass Liquidität abfließt, was die tatsächliche Nettorendite verbessert.
- Unmöblierte Vermietung mit wenigen Kosten: Das Mikrofon reicht aus und vereinfacht die Erklärung
- Unmöblierte Vermietung mit Renovierungsarbeiten: Das reale Regime ermöglicht die Schaffung eines steuerlichen Defizits, das auf das Gesamteinkommen angerechnet werden kann
- Möblierte Vermietung: Das LMNP im realen Regime ermöglicht die Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars, wodurch die steuerliche Bemessungsgrundlage über mehrere Jahre gesenkt wird
Eine häufige Falle besteht darin, das Steuermodell nach dem Kauf zu wählen, ohne die beiden Optionen simuliert zu haben. Die Simulation der Besteuerung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags verhindert, dass man zu spät entdeckt, dass ein anderes Regime mehrere Hundert Euro pro Jahr gespart hätte.
Immobilieninvestitionen im Jahr 2024 belohnen diejenigen, die ihre Anlagen diversifizieren, die Rabatte im Zusammenhang mit dem DPE nutzen und ihren Zeitrahmen an die Finanzierungsbedingungen anpassen. Das zu Beginn gewählte Steuermodell hat ebenso viel Einfluss auf die endgültige Rentabilität wie der Kaufpreis, was es zur letzten Variablen macht, die festgelegt werden muss, aber sicherlich nicht die am wenigsten entscheidende.