Een appartement kopen om te verhuren, je spaargeld plaatsen in een SCPI, een project financieren via crowdfunding: vastgoedbeleggingen zijn niet langer beperkt tot één formule. De markt van 2024 heeft de kaarten opnieuw geschud, met kortere kansen en een verhoogde volatiliteit van de transactievolumes. Het aanpassen van je vastgoedbeleggingsstrategie aan deze context vereist een nauwkeurig begrip van waar je elk euro moet plaatsen, en waarom.
Multi-supports allocatie: rendement en risico vergelijken tussen SCPI, crowdfunding en directe aankoop
Je hebt vast al opgemerkt dat de meeste gidsen over vastgoedbeleggingen spreken alsof er maar één manier is om het te doen? In werkelijkheid bestaan er drie voertuigen met zeer verschillende risicoprofielen.
Ook interessant : De beste strategieën om uw online bedrijf in 2024 te laten slagen en te laten groeien
De directe aankoop is nog steeds de bekendste. Je koopt een pand, verhuurt het, en ontvangt huur. Het rendement hangt af van de aankoopprijs, de locatie en het beheer van de verhuur. De keerzijde: een hoge instapprijs, notariskosten, en een lage liquiditeit (verkoop kost tijd).
De rendements-SCPI’s bieden gemiddeld tussen 4,3 % en 4,5 % bruto volgens gegevens verzameld door Mon Cercle Immo. Ze maken het mogelijk om te investeren zonder huurders of renovaties te beheren. Het kapitaal wordt gemuteerd over verschillende gebouwen, wat het risico van leegstand vermindert. Aan de andere kant verlagen inschrijvingskosten en belastingen op vastgoedinkomsten het netto rendement.
Zie ook : De beste strategieën om de servicekwaliteit in uw bedrijf te verbeteren
Vastgoed crowdfunding toont duidelijk hogere bruto rendementen, vaak boven de 8 %. Dit cijfer trekt aan, maar weerspiegelt een hoger risico: het kapitaal is geblokkeerd voor de duur van het project, en het faillissement van de ontwikkelaar kan leiden tot een gedeeltelijk of totaal verlies. Om van deze verschillen te profiteren, is het mogelijk om de site Conseil Invest te ontdekken die de mogelijke arbitrages tussen deze voertuigen in detail beschrijft.
De meest robuuste strategie in 2024 is om je kapitaal te spreiden over ten minste twee voertuigen in plaats van alles op één pand te concentreren. Een eenvoudig voorbeeld: de meerderheid in SCPI plaatsen voor de regelmaat, en een fractie in crowdfunding om het totale rendement te verhogen.
Thermische doorlatendheid en DPE: een regelgevingsbeperking omzetten in een rendementsleverage
De geleidelijke beperkingen op de verhuur van woningen met een lage energieprestatie veranderen de spelregels voor vastgoedbeleggingen. Een pand met een F- of G-classificatie volgens de DPE kan binnenkort niet meer worden verhuurd zonder voorafgaande renovatie.
Wat velen als een belemmering beschouwen, vormt een onderhandelingsvoordeel bij de aankoop. Thermische doorlatende panden worden tegen aanzienlijk lagere prijzen verhandeld dan de rest van de markt. Het prijsverschil maakt het mogelijk om een energie-renovatie te financieren terwijl je onder de beoogde rendementsdrempel blijft.
Het mechanisme werkt in drie fasen:
- Een slecht geclassificeerd pand kopen, door de prijs naar beneden te onderhandelen vanwege de renovatieverplichting die op de verkoper rust
- De renovatiewerkzaamheden uitvoeren (isolatie, vervanging van het verwarmingssysteem) door gebruik te maken van subsidies zoals MaPrimeRénov’, waarvan de bedragen door de overheid zijn verhoogd
- Het pand opnieuw verhuren met een verbeterde DPE, wat een hogere huur toestaat en huurders aantrekt die gevoelig zijn voor de energiekosten
De uiteindelijke rentabiliteit hangt af van de werkelijke kosten van de werkzaamheden in verhouding tot de verkregen korting. Als de korting ten minste twee derde van het renovatiebudget dekt, genereert de operatie netto patrimoniale waarde vanaf het moment van herverhuur.
Volatiliteit van de vastgoedmarkt in 2024: je aankoopkalender aanpassen
De gegevens van JLL over de Franse residentiële markt tonen aan dat de transactievolumes schommelen met horten en stoten, met kortere kansen dan voorheen. Wachten op het “juiste moment” om te kopen vereist het volgen van twee concrete indicatoren.
De eerste is de evolutie van de leentarieven. Na de sterke stijging in voorgaande jaren is er een stabilisatie begonnen. Elke daling, hoe bescheiden ook, van de gemiddelde rente op 20 jaar verandert de leencapaciteit met enkele duizenden euro’s. Elk kwartaal je financiering simuleren maakt het mogelijk om het moment te detecteren waarop de verhouding maandlasten/verwachte huur ten gunste van de investeerder verschuift.
De tweede indicator is de voorraad beschikbare panden in het beoogde gebied. Wanneer het aantal advertenties toeneemt zonder dat de prijzen dalen, absorbeert de markt nog steeds de vraag. Wanneer de voorraad toeneemt en de verkooptermijnen langer worden, vergroot de onderhandelingsmarge.
Waarom is deze kalender zo belangrijk? Omdat in 2024 een vertraging van enkele maanden bij de ondertekening meerdere punten van rendabiliteit kan vertegenwoordigen over de totale houdperiode van het pand.
Belasting op vastgoedbeleggingen: kies het juiste regime vanaf het begin
De keuze van het fiscale regime bepaalt het netto rendement van je investering, soms meer dan de huur zelf. Twee hoofdopties zijn beschikbaar voor de investeerder in ongemeubileerde verhuur: het micro-fonds en het werkelijke regime.
Het micro-fonds past een forfaitaire aftrek toe op de huurinkomsten. Het is geschikt voor eenvoudige situaties, zonder werkzaamheden of hoge kosten. Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten (leningrente, werkzaamheden, verzekering, beheer) van de vastgoedinkomsten af te trekken. Wanneer de kosten de forfaitaire aftrek overschrijden, vermindert het werkelijke regime de belasting op de ontvangen huren aanzienlijk.
Voor gemeubileerde verhuur biedt de LMNP-status (niet-professionele verhuurder) een boekhoudkundig afschrijvingsmechanisme van het pand. Dit mechanisme vermindert het fiscale resultaat zonder kasuitstroom, wat het netto rendement verbetert.
- Ongemeubileerde verhuur met weinig kosten: het micro-fonds is voldoende en vereenvoudigt de aangifte
- Ongemeubileerde verhuur met renovatiewerkzaamheden: het werkelijke regime maakt het mogelijk om een vastgoedverlies te creëren dat kan worden verrekend met het totale inkomen
- Gemeubileerde verhuur: de LMNP in het werkelijke regime maakt afschrijving van het pand en het meubilair mogelijk, waardoor de belastbare basis gedurende meerdere jaren wordt verlaagd
Een veelvoorkomende valkuil is om je fiscale regime te kiezen na de aankoop, zonder de twee opties te simuleren. De fiscale situatie simuleren voordat je de compromis ondertekent voorkomt dat je te laat ontdekt dat een ander regime je honderden euro’s per jaar had kunnen besparen.
Vastgoedbeleggingen in 2024 belonen degenen die hun voertuigen diversifiëren, profiteren van kortingen gerelateerd aan de DPE en hun kalender aanpassen aan de financieringsvoorwaarden. Het gekozen fiscale regime aan het begin weegt net zo zwaar als de aankoopprijs op de uiteindelijke rentabiliteit, waardoor het de laatste variabele is die moet worden vergrendeld, maar zeker niet de minste bepalende.